參考資料：https://www.chinatimes.com/……/20210102000103……
1980、1990年代，台灣只有12大類股，200家上市公司。沒有上櫃股票、沒有興櫃市場。也沒有融資融券、期貨選擇權，一律現金交易。時至今日2021，有不少的公司已經下市，謝金河社長的財訊媒體集團稱之為消失的股票代號。每隔一段時間，社長也會陪大家聊聊這些消失的股票代號。這些對連續數字編碼出來產生的空值，也道盡了股海滄桑。
12大類股橡膠股最績優
泰豐(2102)
橡膠類股天字第一號2101的南港輪胎
主力/散戶進出狀況嗎？
土地重劃，南港土地房價開始高漲
但我聊台灣股票史向來都不討論人的是非，而是對於產業跟股價的認知。畢竟是非是別人的是非，認知才是自己的認知。對產業跟個股深切的認知，相信自己才是最重要。撇開林學圃不談，回歸到天字第一號2101南港。 再跟大家講一個自身小故事。1987年台北市中華路上的中華商場拆遷前。我爸爸帶我們全家到中華商場40年老鋪逛。但可能因拆遷前，當時又貴又難逛，後來回到台北東區家中，我媽媽跟爸爸抱怨，我們東區那麼新穎又好逛，幹嘛跑去老舊西區受氣。我當時年紀很小，覺得媽媽說的對，但現在年紀大了，才能體會老一輩的感情情懷。話不多說。當時之所以西區沒落，東區繁榮，市井小民有個都市傳說就是過去在西區的那一條帝龍爬到東區這邊。而我們東區忠孝東路四段那個小時印象的臭菜市場拆除改建SOGO百貨，東區也因此繁榮20年。再然後2000年聽說那條帝龍繼續往東爬到信義計畫區，讓那個早期是台北市亂葬崗的信義計畫區房價高掛台北市帝王寶座。而後20年又過去了，聽說這條帝龍2020年起又開始往東爬到台北市最東邊的南港，南港土地會開始繁榮並高漲20年，然後2030會繼續往東爬到新北市的汐止區。 我不是怎麼相信都市傳說，但土地房價確實擺在眼前。過去40年我對南港的印象就是不毛之地，台北市的邊緣。我小時候南港不是歸台北市轄區，是後來1980年台灣土地重劃，南港跟木柵(現在的文山區)、士林、北投從台灣省劃歸台北市治理。當時的永和本來也差點畫進來。但當時永和仕紳表示寧為雞首不為牛後。如果永和那時也畫進來，現在房價還會更高。 後來1997年我當兵，抽籤抽到後勤部保修署彈藥庫，後勤單位很爽沒錯。但我因為沒關係，被分到北彈庫的四分庫新竹關西。當時北彈庫5個分庫，一分庫在本部龍潭、二分庫往北在南港、三分庫在土城、四分庫往南在關西、五分庫在南寮。我媽媽動用關係也沒辦法把我從新竹關西調到台北市南港，我也在關西辛苦當了2年兵。但這不是重點，重點在於後來國防部受於經濟發展跟立委壓力，被迫解編南港彈藥庫，自此南港土地價值開始爆發不可收拾。最新訊息是連土城分庫土地都要釋放出來蓋豪宅。幸好龍潭跟關西彈藥庫都在山區，沒有蓋豪宅價值，立委還沒有施壓。不然北台灣國防將像棉花糖一樣，被打得不要不要的。 南港彈藥庫土地一經解編，南港土地價值高漲。台灣農業肥藥龍頭1722台肥也不產肥料了，把南港廠C3土地以150億地上權方式出租給中信金85年，人生能有幾個85年，85年地上權其實就是把土地送給中信金。中信金也樂得賣出信義計畫區松智路/松壽路口那個原中信金總部大樓白色漂亮大樓150億給碩河開發建設台北天空塔。有到過中信金南港金融園區的應該就能感受到土地價值的偉大。
世界明珠專案大熱賣
林學圃30多年前就開始對2101南港股票只買不賣，或許一開始是為了南港土地。但3-40年只買不賣也開花結果。南港南港廠土地開發的世界明珠專案在去年2020新冠疫情最嚴重的時候推出，卻意想不到大熱賣，可能跟全球政府大印鈔有關。第一期預計銷售270住宅戶，瞬間秒殺110戶，單坪成交均價150萬不是單戶喔，刷新南港區紀錄。更扯的是邊緣的企業用戶大樓第12層，被聯強(2347)以50.87億秒殺做為聯強集團全球總部，單坪百萬寫下南港商辦新高。聯強總裁杜書伍接受專訪時被問到為何以天價買下世界明珠12樓，杜書伍只淡淡的回說，聯強成立32年當了32年房客，也該是有自己總部大樓的時候。其實去年記者酸問買貴，但現在世界明珠商辦價格水漲船高，差沒隔幾個月，又傳出台灣DRAM兼Flash大廠華邦電(2344)以每坪均價105萬搶下某樓層當企業總部再創紀錄。聯強當年高價搶進反而是大賺，也讓聯強近期股價大漲。 早年的林學圃非議太多，所以近年越趨低調。從林學圃的低調探不出風聲。但卻從幫世界明珠代銷的台灣代銷天王甲山林總裁祝文宇探出風聲。世界明珠是柯文哲市長2014年上任以來最重要的施政，台北市東區門戶計畫。去年接受專訪時表示南港世界明珠案歷經12年都未能過關，直到柯市長上任時才過關。一開始預估總銷金額約1000億，但每想到一推出且採特定預約制(客戶需經過篩選的金字塔)，早鳥優惠價單坪150萬、單戶均價1.8億就被秒殺。總銷金額超過400億。也因此導致南港興起惜售念頭。祝文宇也說出未來房價有機會上看300 萬元單價。迷之音銷售總值有機會看到2000億。代銷天王甲山林借殼上市的股票愛山林(2540)也從一直線的20漲到82。 目前南港世界明珠賣給聯強的頂層商辦12樓已經要不回了。幸好目前銷售的110住戶都是低樓層，價值更高的高樓層都未簽約賣出。南港開始惜售，但未來價格只會越賣越高。依南港財報，南港廠土地成本早年取得只有25億，興建成本約150億。以銷案量1000億換算，獲利約1000-150-25=825億，以目前股本83億換算，eps貢獻約100。但惜售後加上全球大印鈔加上祝文宇估算有機會單坪300萬換算，案量將是2000億。南港獲利換算約2000-150-25=1825億，eps貢獻約220。去年4743合一大漲，就是因為糖尿病新藥過關，未來23年有機會貢獻權利金500億，貢獻eps約100。所以市場派以5倍本益比估到500，最後合一從18漲到476才喊停。但那預估獲利eps100是要用23年認列換算。-而南港世界明珠案將在2023年完工交屋，未來3年如能成交到300萬，依營建股認列法只要銷售就能認列，大概只要分2-3年就能認列。到時南港eps能有多高，不用太久大家就能知道。
南港(2101)手中現金滿滿
最後跟大家分享，由於世界明珠第一期銷售超出預期，也讓2101南港手中現金滿滿。去年在泰豐低檔8塊大舉加碼到14%並拿下一席董事，後來又持續加碼到19.8%是目前泰豐最大股東，下次董監改選拿下泰豐已經無庸置疑。泰豐中壢廠在中華路上，價值將更高。另外南港現金多到只剩錢，近期持續加買碼橡膠股上游龍頭2103台橡持股。雖然發言人表示純財務投資，但台橡股價目前位置以長線來說仍是低檔。不排除南港會以下吃大再拿下台橡。如果能拿下台橡，其實也等於拿下3703欣陸。 去年合一從22元起漲時，應該也沒有人會想到漲到476。當時漲到476，有新聞爆料賺到錢的散戶都賣掉跑去買房。南港世界明珠本來銷量價值就高，賺到錢後拿去買一樣資產股的泰豐並入主，本業、土地資產兼顧。賺到的錢又去買上游台橡，台橡本業不弱，土地價值更高。南港用錢滾錢，財富就是這樣來的。 林學圃對2101南港的執著可說是如司馬懿十年磨一劍，也可說是我在政大的恩師司徒達賢所說的一輩子做好一件事。林學圃一生幾乎奉獻給南港，現在才要開花結果，未來一年的我也願意跟隨。
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